Memo aan het bouw team

Terug

Nu heeft Nederland eerder last gehad van crisissen, zoals in 1991 en 1983, en uiteindelijk hebben de waarden zich altijd hersteld. Oorzaak was de immer gestadige groei van de vraag naar woningen en gebouwen in het algemeen in Nederland. In de laatste 60 jaar is de bevolking van ons land van 8.5 miljoen naar nu bijna 17 miljoen gestegen. Een overaanbod werd snel ingelopen door de steeds weer aantrekkende vraag. Dat is dit keer anders. Niet alleen heeft het overaanbod in met name de commerciële sector een ongekende en bijna oncontroleerbare omvang aangenomen, de motor achter een mogelijk herstel is uitgevallen. Onze bevolking groeit lang niet zo hard meer. We hebben het over een toename van nog een 1 miljoen huishoudens de komende 50 jaar, misschien zelfs over de afname van de bevolking. Kortom, het land van onze kinderen staat er al, we gaan er niet veel meer aan toevoegen.

En er is meer. Door ingrijpende veranderingen in de wijze waarop we werken, wonen, recreëren, leven en leren gaan we nu veel efficiënter om met de gebouwde omgeving. Het ruimtegebruik per inwoner neemt af. In kantoren zie je een daling naar 14 m2 per werkplek en dat was 15 jaar geleden 25 m2. We gaan veel efficiënter om met onze ruimte als bijvoorbeeld een werkplek op een kantoor door meerdere personen gebruikt wordt, een van de belangrijkste oorzaken van de daling in de behoefte aan kantoorruimte in ons land, beter bekend als het Nieuwe Werken. We winkelen meer via het internet en daarmee neemt het aantal en oppervlak van winkels af. Bedrijfspanden worden intensiever gebruikt door meer kleinschalige bedrijfsvoering. Wegen worden beter benut door een spreiding van werk- en winkeltijden. Behalve in de woningbouw, daar zien we nog een stijging van het ruimtegebruik per inwoner door de afname van het aantal personen per huishouden en de toename van het aantal tweede woningen. Dit zijn over het algemeen positieve ontwikkelingen, omdat ze leiden tot een meer duurzaam gebruik van onze gebouwde omgeving. De tendensen moeten dan ook niet alleen van de negatieve kant bezien worden. De vraag is echter hoe we met al die veranderingen om moeten gaan.

Omdat we in de jaren negentig fors hebben ingezet op een grotere marktwerking in de ontwikkeling van de gebouwde omgeving, zijn er deskundigen die de huidige situatie afdoen als de minder aantrekkelijke kant van een minder gereguleerde vastgoedmarkt en dat is deels terecht. Dat zou goed passen in het Rijksbeleid van de afgelopen jaren, dat zich kenmerkte door een lagere betrokkenheid bij de uitdagingen op provinciaal en gemeentelijk niveau. Centraal wat moet en decentraal wat kan. Er zijn echter een aantal maatschappelijke bijverschijnselen die de publieke sector fors raken en die we graag onder de aandacht willen brengen, omdat ze een politieke stellingname vragen en omdat er wel degelijk belangrijke taken bij de Rijksoverheid liggen om de grote uitdagingen te lijf te gaan.

De gemeenten hebben grote risico’s genomen door te enthousiaste uitbreiding en stadvernieuwingsplannen. Veel van de plannen uit het begin van deze eeuw zouden nu in de prullenbak moeten, omdat ze gebaseerd zijn op een veel te optimistisch groeiscenario en op een verkeerd beeld van de behoeften van de samenleving. Gebiedsontwikkeling vormde een interessante bijverdienste voor gemeenten en werd tevens ingezet om de economische agenda en de werkgelegenheidsbeleid vorm te geven. Bedrijfsterreinen stond voor meer werkgelegenheid, woonwijken voor meer inkomsten en winkels voor een aantrekkelijker leefomgeving. Hierdoor ontstond met publiek kapitaal een ongecontroleerde concurrentiestrijd tussen de lokale overheden.

Door het gebrek aan coördinatie vanuit een hoger schaalgebied, laten we zeggen de regio, werd de marktpotentie wel drie keer geteld, namelijk door iedere gemeente afzonderlijk in de heilige overtuiging dat ze een relatief groot aandeel van de regionale potentie aan zich kon binden. We hebben nu plannen voor een land met meer dan 24 miljoen inwoners en de verwachting is dat het er maar 18 miljoen worden.

Er zal door de publieke sector een groot verlies worden geleden na het afschrijven op de plan- en uitbreidingscapaciteit. Dit legt een groot beslag op de begroting van de gemeenten en daardoor zijn de mogelijkheden van de gemeenten om kwaliteit te ontwikkelen, om te reageren op de nieuwe vragen vanuit de samenleving, drastisch afgenomen. De stad veroudert snel in zo’n periode van stagnatie.

De beleggers, dus ook de pensioenfondsen, en de financiers dragen eveneens een deel van de lasten. De afwaardering van vastgoed raakt hen direct en dat zorgt eveneens voor een gebrek aan kapitaal om te investeren in gebouwen om de kwaliteit op niveau te houden of de duurzaamheidsagenda te verwezenlijken. Er treedt nu al op gebouw- en gebiedsniveau verwaarlozing op. Dit is in sterke mate aan de gang bij projecten die grotendeels met bankkapitaal gefinancierd zijn. Door de daling van waarden zijn de reserves op, is het eigen vermogen verdampt en is er geen ruimte meer om te investeren.

En nu?
Op alle politieke verlanglijstjes staat de kwaliteit van de leefomgeving voorop. We willen een prettige, veilige en functionele leefomgeving. Nederland heeft vele inherente kwaliteiten en een sterke en open economie. Het handhaven van die kwaliteit vergt intensief onderhoud en een proces van voortdurende verbetering en het belangrijkste: een proces van aanpassing aan de wensen van de 21e eeuw. Bovendien hoort het bij goed bestuur om zorgvuldig om te gaan met de erfenis die we van vorige generaties in beheer hebben gekregen.

De uitstraling van steden en landschappen heeft rechtstreeks te maken met het vestigingsklimaat. En Nederland heeft voldoende kwaliteiten. De Groene Metropool bijvoorbeeld, de unieke combinatie van (kleine) kernen in het groen die de randstad Holland ,onderscheidt van andere Europese stedelijke gebieden. Het denken op de grotere ruimtelijke schaal is bij uitstek een nationale beleidstaak. De opgave is de waardevolle stedelijke structuren en landschappen te beschermen en de ruimtelijke projecten van hoge kwaliteit te maken, anders daalt Nederland verder in waarde. En dat gaat over prioriteiten stellen.

Er zal een waterscheiding ontstaan tussen nog kansrijk en kansloos in het lopende herstructureringsproces. Wat moeten en kunnen we behouden en waar moeten we ons kapitaal en creativiteit niet meer in stoppen, omdat het teveel gestoeld is op de pre-recessie situatie? Op rijksniveau kan dit proces gestuurd worden door de nieuwe ontwikkelingsopgave te voorzien van een nieuwe set van juridische, fiscale en budgettaire instrumenten rond een nieuwe, duidelijke en uitvoerbare strategie.

De oude methode vanuit groei en functionele bestemmingen van gronden, wordt in de komende jaren ingeruild voor het zoeken naar het benutten van bestaande mogelijkheden en potenties. Dat is een grote omslag in de planningslogica. De maakbare samenleving is uitgewerkt: het gaat om maatwerk en vakmanschap in plaats van eindbeeldplanning, kleinschalig entrepreneurschap en nieuwe verdienmodellen in plaats van grootschalige, complexe publiek – private projecten. Allemaal vanuit een nieuwe visie op een beter en goed beheerd Nederland.

Onze wetten, onze ruimtelijk ordeningsinstrumenten, de Nederlandse fiscale structuur, de inrichting van de Nederlandse bouw- en vastgoedwereld, is gebaseerd op het concept groei, op een land in voortdurende expansie. Daar kom je pas achter als de groei er niet meer is. Dan merk je bijvoorbeeld dat de huidige bestemmingsplannen geen onderhoud kunnen afdwingen op kantoorlocaties of bedrijventerreinen. Transformaties zijn lastig en kennen complexe procedures, met een grote potentiële hindermacht voor bestaande functies. Het fiscale regime gaat uit van waardegroei van vastgoed, niet van waardedaling. Investeringen in onderhoud en duurzaamheid zijn beperkt aftrekbaar. Huurwetgeving is complex en niet gericht op het afdwingen van kwaliteit bij de gebouweigenaar van commercieel vastgoed. Bouwbedrijven zijn goed in nieuwbouw en het planmatig voorbereiden van complexe bouwprojecten.

We gaan van een door technologie geleide samenleving, via een marktgeleide samenleving naar een sociaal geleide samenleving waarin de individuele burger mede dankzij internet volop kan participeren. Mensen willen niet méér keuzen, maar ze willen er deelgenoot van zijn. Burgers worden mondiger en stellen meer eisen aan de kwaliteit van hun leefomgeving.

Het H-team (de H staat voor Herstructurering) is door de Rijksadviseur voor Cultureel Erfgoed gevraagd om, als een soort denktank, over dit vraagstuk na te de denken en dat doen we al zo’n 1,5 jaar. Wij richten ons met name op het stimuleren van hergebruik van bijzondere gebouwen en omgevingen om onze opgave te beperken en omdat we niet willen dat Nederland door de huidige ontwikkelingen zijn karakteristieke architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit kwijt raakt. Kortom, wij willen een belangrijk deel van de nieuwe behoeften een plek geven in bestaande gebouwen. Dat is betaalbaar, duurzaam en is een effectieve strategie tegen het proces van achteruitlopende kwaliteit. Het is onderdeel van een veel bredere strategie om in de ruimtelijke ordening uit te gaan van vernieuwing, verbetering en transformatie.

Een belangrijke pilaar van de nieuwe strategie zal de verduurzaming van de bestaande gebouwen zijn. Er valt veel te winnen in de verbetering van de gebouwen, de installaties en het gebouwmanagement in Nederland. Omdat dit deels weer wordt terugverdiend met lagere service- en energiekosten. Het zou de belangrijkste impuls kunnen zijn om de vastgoed- en bouwsector uit het slop te trekken.

Het proces van verwaarlozing en met name de disfunctionaliteit van de gebouwde omgeving in Nederland dient volgens een puntenlijst aangepakt te worden.

1. Ons op groei en uitbreiding ingericht ruimtelijk ordeningsbeleid zal zich moeten heroriënteren op het verbeteren van de kwaliteit en hergebruiken van de bestaande gebouwde omgeving.
    
2. Gezien de omvang van de opgave zal de prioriteit moeten liggen op de herontwikkeling van karakteristieke gebouwen en omgevingen, dat wil zeggen, op die locaties waar met weinig middelen, veel en snel resultaat geboekt kan worden.
    
3. De wet op de ruimtelijke ordening, met name de omgevingsvergunning, zal moeten worden aangepast c.q. uitgebreid om bestemmingsplanwijzigingen sneller tot stand te brengen bij herstructurering en om beleid gericht op kwaliteitsbewaking op gemeenteniveau uit te kunnen voeren. Er zou tevens een noodwet voor stedelijke herstructurering moeten komen om actief in te grijpen op een aantal locaties.
    
4. Fiscale wetgeving zal meer op onderhoud, kwaliteitsverbetering en hergebruik in plaats van op nieuwbouw moeten worden gericht.
    
5. Onderwijsinstellingen in Nederland zouden in versneld tempo hun curriculum moeten aanpassen aan de nieuwe praktijk en nieuwe samenwerkingsverbanden en omscholingscursussen moeten opzetten.
    
6. De huidige subsidieregelingen gericht op Infrastructuur, Milieu en Ruimtelijke Ordening moeten beter worden afgestemd om de specifieke behoefte van de komende jaren en het bevorderen van hergebruik.
    
7. Herstructurering door eigenaren moet worden ondersteund met versnelde planprocedures.
    
8. Verduurzaming van vastgoed zal moeten worden afgedwongen door hogere eisen aan nieuwe en bestaande gebouwen te stellen, zodat nieuwe investeringen in de bouw op gang kunnen komen.
    
9. Met banken en pensioenfondsen zal een actieprogramma moeten worden opgezet om hun betrokkenheid bij herstructurering te vergroten.
    
10. Samen met makelaars, adviseurs, gemeenten zal een informatie netwerk moeten worden opgebouwd om meer inzicht te bieden in het aanbod en om een matchmaking tussen vraag en aanbod voor hergebruik beter te faciliteren.
     
11. Provincies en gemeenten moeten de coördinatie van de herstructureringsopgave actief gaan uitvoeren. De aanpak van dit vraagstuk lukt alleen op een bovengemeentelijk niveau.
     
12. Er moet meer ruimte komen voor ontwikkelingen van onderop en toekomstige ontwikkelingen moeten veel nadrukkelijker getoetst worden op maatschappelijke meerwaarde, waaronder duurzaamheid en niet alleen op de hoogste opbrengst.

Een dergelijke actielijst wordt nog concreter als we constateren dat juist bij de Rijksoverheid nog steeds een actief nieuwbouwbeleid wordt gevoerd. Bekende voorbeelden zijn de huisvesting van de Raad van State en de poging in Den Haag om voor Eurojust nieuwbouw te realiseren. Dit terwijl de leegloop van overheidsgebouw nu in versneld tempo plaatsvindt en er een ruimschoots aanbod is van bijzondere bestaande gebouwen. Bij vele gemeenten wordt, onder druk van financiële tekorten op bouwterreinen, vaak nog nieuwbouw boven hergebruik gestimuleerd.

Wij zouden het prettig vinden als wij de gelegenheid kregen om het een en ander nader toe te lichten.

Namens het H-Team,

Rudy Stroink

Meer informatie over de activiteiten van het H-team vind je op www.herbestemming.nu.