De kansen van zorge(lijk) vastgoed

Boekwaardeprobleem houdt partijen volop bezig

Aan het begin van het vorige decennium werd de zorgsector er al voor gewaarschuwd: dames en heren, uw vastgoed staat voor veel te hoge bedragen in de boeken. Bedragen van vijf tot zeven miljard euro werden genoemd. Tien jaar later zijn zorginstellingen per 1 januari van dit jaar zelf verantwoordelijk voor hun vastgoed. Maar hoe het boekwaardeprobleem moet worden opgelost, daarover is men het nog steeds niet eens. Van de overheid lijkt weinig financieel heil te verwachten, de vraag is of de markt kan of wil inspringen.

De zorgsector heeft de hete brij succesvol - nou ja, succesvol - jaren voor zich uit weten te schuiven. AI in juni 2002 constateerde een commissie onder leiding van oud-wethouder van Amsterdam Walter Etty, in een rapport met de omineuze titel Steen der wijzen, dal het verouderde vastgoed van de zorgsector voor vijf tot zeven miljard euro méér in de boeken staat dan het werkelijk waard is. Dat boekwaardeprobleem is niet met een grote greep à la de brutering bij de woningcorporaties aangepakt: het is grotendeels intact gelaten. Met de economische crisis en de algehele afwaardering van allerhande soorten vastgoed zal ook het zorgvastgoed (nog) minder waard geworden zijn. En per 1 januari trad dan eindelijk de lang verwachte en aangekondigde stelselwijziging in de zorg in werking. Zorginstellingen zijn vanaf die datum zelf verantwoordelijk voor kosten en opbreng ten van hun vastgoed. In het oude stelsel betaalde het Rijk alle huisvestingslasten op basis van nacalculatie, in de nieuwe situatie wordt een en ander geregeld met de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). Deze bepaalt dat instellingen een vaste huisvestingsvergoeding van de zorgverzekeraars ontvangen, ongeacht de werkelijke kosten van het vastgoed. Wie dus als zorginstelling veel courant of al afgeschreven vastgoed heeft, kan zich in de handen knijpen: de vergoeding is in dat geval hoger dan de werkelijke kosten. Wie echter veel gebouwbezit in portefeuille heeft met meer dan gemiddelde kosten, krijgt het zwaar. Het f-woord - faillissementen bij zorginstellingen - wordt niet voor niets door sommigen al in de mond genomen.

Geen zicht op waarde
Bij het boekwaardeprobleem gaat het in hoofdzaak om twee aspecten: de boekhoudkundige kant van de zaak en de meer onderliggende problematiek van het vastgoed-zonder-waarde. Bij de boekhoudkundige dimensie blijkt, zo wijst een recente enquête van de onderzoekers van Finance ldeas uit, dat de normatieve huisvestingscomponent (NHC) het meest besproken onderwerp in de zorgsector is. Meer dan de helft van de bijna tweehonderd ondervraagde financiële professionals noemt dit hét trending topic van dit moment. Een gevoel van urgentie is er dus wel degelijk, een idee over consequenties dan wel oplossingsrichtingen is er veel minder. Uit de genoemde enquête (de Financiële Zorg-thermometer) blijkt dat 51 procent van de ondervraagden nog geen zicht heeft op de bedrijfswaarde van hel vastgoed op objectniveau. En wie niet weet hoeveel die waarde bedraagt, kan ook nog niet zeggen of hij wel of niet uit gaat komen met de vergoedingen van de verzekeraars. En of het wel of niet lastig gaat worden om bijvoorbeeld financiering voor nieuwbouw aan te trekken. Afwaarderingen leiden tot een lager eigen vermogen, minder solvabiliteit en daarmee tot een minder sterke leencapaciteit bij de banken.

Tijdbom van afboekingen
2012 wordt in ieder geval een interessant jaar; aan de vooravond ervan hebben de accountants verenigd in de NBA namelijk aangegeven dat de afwaardering van het zorgvastgoed al plaats dient te vinden over 2011. En dus niet pas over bet kalenderjaar 2012, waarin zorginstellingen voor het eerst onder het nieuwe begrotingssysteem gaan varen. Naast de herwaardering van boekwaard naar bedrijfswaarde (die overigens ook positief kan uitpakken, maar dat terzijde) speelt een ander vraagstuk: het terugbrengen van de afschrijvingstermijn op zorgvastgoed van vijftig naar dertig jaar, eveneens verordonneerd door het ministerie van VWS. In het verleden was die termijn bewust op een halve eeuw gezet, om zorginstellingen niet financieel in de problemen te brengen met hogere afschrijvingslasten en daarmee hogere exploitatiekosten

Overigens in de wetenschap dat 'moderne' zorggebouwen vaak die halve eeuw niet eens halen en ruim voor die tijd al verouderd zijn. AI in 2010 klonk een stevig statement van de accountants aan het adres van zorgbestuurders en de eigen leden: er tikt een tijdbom van enkele honderden miljoenen euro's aan afboekingen op vastgoed. Die boodschap krijgt nu gezelschap van het dreigement om de goedkeuring aan jaarrekeningen van zorginstellingen te onthouden, als daarin niet met bedrijfswaarden wordt gewerkt. Van de minister van VWS krijgen zorginstellingen nog wel een jaar respijt, de accountants (wellicht getergd door de kritiek op hun rol tijdens de crisis in 2008) staan op scherp. Het voorjaar van 2012 zal uitwijzen wie op dit boekhoudkundige punt aan het langste eind trekt.

Treurige erfenis
Het onderliggende probleem heeft veel meer betrekking op de gebouwde kwaliteiten van het zorgvastgoed zelf. Die is, met een understatement, niet overal even hoog. Veel zorggebouwen die de laatste halve eeuw gerealiseerd zijn, maken deel uit van de wederopbouwerfenis die door Rudy Stroink (TCN) als treurig is betiteld. Niet gebouwd vanuit de wensen van de klant (patiënten, bezoekers, werknemers), maar vanuit aanbod denken en met een zware focus op techniek en efficiëntie. Niet voor niets blijkt uit een recente inventarisatie van Architectuur Lokaal en RIGO dat vooral de zorggebouwen uit de tweede helft van de vorige eeuw nauwelijks geschikt zijn voor herbestemming of herontwikkeling. "Het systeem van regelgeving en financiering resulteerde in huisvesting die sterk is toegesneden op één vorm van gebruik. Zo werden schaarse middelen doelmatig besteed, maar dat ging ten koste van flexibiliteit op langere termijn." Een mogelijke oplossing voor deze gebouwen ligt in het ombouwen tot kleine wooneenheden, bijvoorbeeld voor studenten. Maar de behoefte aan deze eenheden is waarschijnlijk niet voldoende om alle leegstaande zorggebouwen te vullen, aldus onderzoekers Dirk Bergvelt en Hans van Rossem. De huidige crisis maakt herbestemming in bedrijfseconomisch opzicht zeker niet eenvoudiger; de geslaagde voorbeelden die in de studie Leven zonder zorg, nieuwe functies voor zorgvastgoed zijn gedocumenteerd, kwamen allemaal in economisch betere tijden tot stand. En waren op dat moment al lastig voor elkaar te boksen.

Slechte timing
Kijkend naar de toekomst resteert een gemengd beeld. Aan de positieve kant zorgt de ontvlechting van overheid en zorgsector voor een nieuwe kennis behoefte: hoe om te gaan met zorgvastgoed? Kennisinstellingen als de ASRE en de Hogeschool Arnhem Nijmegen bieden sinds kort opleidingen aan voor 'Bedrijfseconomische vastgoedsturing in de zorg' en 'Vastgoeddeskundige in de zorg'. Zij spinnen garen bij de noodzaak voor zorginstellingen om - net als corporaties dat de afgelopen jaren hebben moeten leren - aan strategisch voorraadbeheer te gaan doen. Aan de sombere kant blijft de vraag knagen hoe de financiële tijdbom onder het bestaande zorgvastgoed onschadelijk kan worden gemaakt. De timing voor de zorginstellingen van de ingang van het nieuwe bekostigingssysteem is in ieder geval beroerd. Voor 2012 is de financiële situatie van veel ziekenhuizen en revalidatiecentra weinig florissant, zo blijkt uit de Financiële Zorgthermometer. Bijna de helft verwacht in liquiditeitsproblemen te komen, vooral omdat de verzekeraars met ingang van het nieuwe jaar geen voorschotten meer verstrekken. Aan de kant van de zorgsector is het daarmee de vraag hoeveel vlees er financieel op de botten zit om een eventuele afwaardering van het eigen vastgoed op te vangen. Het jaar respijt om pas over 2012 te moeten herwaarderen zou een deel van de sector goed uitkomen.

Op private leest
Bij het Rijk, dat de komende jaren alleen maar meer moet bezuinigen, is evenmin het geld te halen. Misschien dat de hoop dan toch gevestigd moet worden op de private sector. Het uit de sfeer van het publieke domein halen van bijvoorbeeld ziekenhuizen zou meer kwaliteit en efficiency mogelijk maken en daarmee ruimte creëren voor investeringen. Een goed voorbeeld van de aanhangers van deze traditie is ondernemer Loek Winter. Hij kocht de noodlijdende IJsselmeerziekenhuizen in Emmeloord en Lelystad op en verwacht deze op termijn rendabel te kunnen maken, zo gaf hij in een interview in NRC Handelsblad aan. Voor de toekomst voorziet hij ziekenhuizen die geheel op private leest zijn geschoeid, met meer kwaliteit en waarvoor klanten een hogere eigen bijdrage betalen. En een grotere rol voor de aandeelhouders: "Aandeelhouders eisen slagkracht en kunnen zorginstellingen dynamischer en innovatiever maken. Nu zijn ziekenhuizen stichtingen die niet klantvriendelijk zijn. Het zijn politieke systemen. (...) Het gaat mij erom dat we ziekenhuizen beter runnen. In de VS, Duitsland n Zweden zijn de ervaringen met privaat kapitaal goed." Een eerste beweging in deze richting - die Winter overigens nog niet ver genoeg vindt gaan - is het wetsvoorstel van minister Schippers (VWS) om winstuitkeringen in de zorg toe te staan. Die wet zou op 1 januari 2013 van kracht moeten worden en m er privaat kapitaal de sector binnensluizen.

Literatuur
De studies van Architectuur Lokaal en RIGO naar de huisvesting van zorgfuncties zijn te vinden op www.arch-lokaal.nl (Dossiers> Herbestemming> Wonen & Zorg).

Weinig animo
Bij de partner die de laatste jaren in beeld kwam als medefinancier, de woningcorporaties, is de situatie niet veel gunstiger. Nadat 'zorg' was toegevoegd aan het Besluit Beheer Sociale Huursector konden corporaties worden afgerekend door het Rijk op hun inzet om zorginstellingen te huisvesten. Veel verzorgingshuizen zijn daarom in handen van bijvoorbeeld corporaties overgegaan, zodat de zorginstellingen zich konden richten op hun feitelijke taak: het verlenen van zorg. Of de corporaties zich momenteel geroepen voelen om de bouwkundige erfenis van de zorgsector op te peppen, mag worden betwijfeld. In de goede tijd was er al weinig animo voor; in 2004 liet Building Business door USP onderzoeken in hoeverre de vermogensovermaat bij corporaties ingezet zou kunnen worden om het verouderde zorgvastgoed op te knappen. Slechts 31 procent van de ondervraagde corporatiedirecteuren zag dat toen zitten. In de huidige crisistijd zal dat niet veel hoger zijn. De corporaties zijn financieel ingesnoerd door Brussel en Den Haag en wachten op de nieuwe rijksheffing van 2014. Van hen zijn daardoor weinig financiële prikkels te verwachten. Ook al omdat de woningmarkt niet meehelpt. In de afgelopen jaren konden verschillende 'lommerrijke' zorgterreinen bijvoorbeeld wel worden herontwikkeld, omdat er goed renderende woningbouw aan kon worden toegevoegd. Het heeft enkele mooie voorbeelden in de sfeer van 'omgekeerde integratie' opgeleverd. Maar anno 2012 is ook die financiële pijler grotendeels weggevallen.

IN HET KORT

Zorgsector heeft nog geen antwoord op boekwaardeprobleem gevonden.
Investeringen onder druk door lastiger financierbaarheid.
Zorggebouwen van naoorlogse periode nauwelijks te herbestemmen.

door Kees de Graaf