De grote afwaardering is begonnen

Nieuw elan in ondernemerschap gevraagd

Sinds 2011 is Rudy Stroink, de oud-voorman van TCN Property Projects. voorzitter van de adviescommissie van Plabeka in de metropoolregio Amsterdam. Plabeka, opgericht in 2005, staat voor Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties. waarin lokale en regionale partijen zijn verenigd om het aanbod aan kantoren en bedrijventerreinen in de metropoolregio op elkaar af te stemmen en te programmeren en tegenwoordig ook de leegstand aan te pakken. Met TCN ontwikkelde Stroink een succesvol werkplekconcept voor startende ondernemingen, de Atoomclub, waarmee een pand in Utrecht dat al jaren leeg stond een nieuw leven kreeg. Overal om hem heen ziet Stroink het borrelen van de goede ideeën en nieuw elan in het ondernemerschap als het gaat om oplossingen voor de leegstand op kantoren- en bedrijventerreinen. Stroink is er erg voor om de markt zijn corrigerende werking te laten doen, maar pleit ook voor het versterken van de regionale aanpak en prioriteren in locaties. De grote afwaardering is inmiddels aan de gang.

Mismatch

De steeds duidelijker wordende mismatch tussen vraag en aanbod bracht Plabeka-voorzitter Arthur van Dijk, wethouder in Haarlemmermeer, ertoe om een adviescommissie in het leven te roepen die geheel bestond uit marktpartijen. Het advies is gebaseerd op prognoses en scenario's, waar de commissie in eerste instantie nogal van schrok, aldus Stroink. "Er wordt nog steeds heel erg gerekend met groei en expansie en tekorten. Er worden topdownscenario's gebruikt die groei laten zien, of beperkte groei. Dat werken met dagdroomscenario's is echt iets uit het verleden De regio Amsterdam komt er economisch niet slecht van af, staat er zelfs goed voor, maar dat vertaalt zich niet direct in meer ruimte. Groei in de toekomst zou ook minder ruimte kunnen betekenen als gevolg van andere en efficiëntere bedrijfsprocessen. Bedrijven worden kleiner, het ruimtebeslag wordt minder. Het aantal vierkante meters per werknemer is nu al dramatisch aan het afnemen. Dat soort processen zitten niet in de modellen, maar daar hebben wij wel rekening mee gehouden in ons advies."

Wat moet er nu gebeuren om herontwikkeling op gang te krijgen?
"Ik ben van de school dat je sommige dingen gewoon moet laten gebeuren. Als de markt zich corrigeert, is dat verschrikkelijk jammer als je ontwikkelaar, belegger of bouwer bent, maar die correctie moet plaatsvinden. Te vroeg ingrijpen kan de ziekte verergeren. Je moet het juiste moment afwachten om in te grijpen. Maar wij hebben ook gezegd: bescherm die plekken in de regio waarbij je groot belang hebt dat het snel een beetje op orde komt. Plekken waar de kans op verloedering op de loer ligt. Als je over de hele breedte tot een afwaardering van het vastgoed komt, dan betekent dat immers een verloedering van het aanbod in de regio en daarmee verlies je concurrentiekracht. Wij hebben geadviseerd te concentreren op die gebieden die belangrijk zijn en vooral met te proberen alles in één keer op te lossen. Bekijk locatie voor locatie wat voor programma je er op los gaat laten en kies zorgvuldig die gebieden waar je groot belang aan hecht. Zoals de Zuidas, maar ook de bedrijventerreinen die belangrijk zijn. En laat het dan maar gebeuren op plekken waar nu blijkbaar geen behoefte of vraag meer is, die zullen zich in de loop der tijd wel omkeren."

Welke plekken zijn dat waar nu iets moet gebeuren?
"Dat zijn deels de usual suspects: rondom Aalsmeer, Amstel III, Zuidoost. Deze plekken hebben te maken met een groot en structureel overaanbod, dat leidt tot een vermindering van de kwaliteit van de locatie. Wij dringen er dan ook zeer op aan op die locaties maatregelen te nemen. Overigens geven we de regio over het algemeen complimenten voor hoe alert ze met de problematiek omgaan. Vooral Amsterdam met zijn kantorenloods, maar ook Haarlem en Haarlemmermeer zijn zeer alert en actief. Ze hebben alleen af en toe een zetje in de rug nodig, vooral in de onderlinge coördinatie. je ziet natuurlijk nog wel verschillen. Je kan niet zeggen dat Amstelveen en Amsterdam en Haarlem allemaal op één lijn zitten. Soms zijn ze nog steeds elkaars concurrent in het naar binnenhalen van die ene laatste kantoorgebruiker. Daar proberen we verdere afstemming in te krijgen."

Met de neus op de vraag

Wat zijn die maatregelen die je zou moeten nemen?
"Dat zijn er veel, waarbij wij het vooral belangrijk vinden om locatiegericht te werken. Te kijken naar wat per locatie nodig is, van intensief beheer tot het faciliteren van sloop, een flexibel prijsbeleid en verruiming van de bestemmingen. Maar het belangrijkste is, en dat is ook de ronde waar we nu mee bezig zijn, prioriteiten stellen. We moeten eerst goed begrijpen wat er aan de hand is en dan zeggen wat voor ons de belangrijke locaties zijn. Het is een goed moment voor bezinning op het systeem. [k hoorde laatst in Londen de klacht dat wij in Nederland over bet algemeen slecht weten wat precies de (bedrijfs)processen zijn die de markt nu bepalen. Ons eerste advies is dan ook: heel goed begrijpen wat er precies aan de hand is in de markt. Hang je niet te veel op aan die scenario's, maar probeer de situatie van vandaag te begrijpen: wat is de vraag en wat is het aanbod? Wat heb ik te veel en waar ligt precies de vraag? Niet te veel over verleden en toekomst praten, maar iedereen met de neus op de vraag drukken. En daar waar je dingen veranderd wilt zien, waar je prioriteiten stelt, daar ga je gericht maatregelen nemen. Een voorbeeld van die maatregelen is stedelijke herverkaveling, net als vroeger met de boeren proberen samen met de eigenaren het gebied beter in het richten. Het eigendom gaat in een mandje en dan probeer je zo te herschikken dat iedereen er beter van wordt. De eerste vraag die we overigens vorig jaar gesteld hebben was: 'Is het erg?' Nee, het is niet erg dat er marktcorrectie komt, maar pas op dat je niet wegglijdt. Daarom moet je voor de belangrijkste locaties kijken naar maatregelen."

Goede plekken, slechte plekken

Is er niet eerst een brede afwaardering nodig?
"Ja, maar dat proces is inmiddels al aan de gang, of het nou wel of niet in de jaarverslagen staat. 2012 zal in mijn ogen het jaar zijn van de waarheid. We weten allemaal dat er grote pakketten op de markt liggen die met een gigantische afwaardering te maken hebben. De afwaardering hééft al plaatsgevonden en zo die nog niet heeft plaatsgevonden in bepaalde boeken, dan zál die nog plaatsvinden. Dat vinden wij dus niet een prioriteit, maar een realiteit. Wij vinden het ook een realiteit dat er aanbod uit de markt moet, er is te veel. We zeggen als commissie: let op de goeie plekken, de slechte plekken, er zal gesloopt moeten worden en daar zullen we ons de komende jaren actief mee bezig moeten gaan houden."

Waar ligt wat dat betreft de bal? Speelt de overheid hier een rol in?
"De bal ligt in mijn ogen bij de markt. Laten we vooral de problemen van vóór de recessie niet herhalen. Het probleem zit in eerste instantie bij eigenaren van vastgoed en gronden. De simpele vraag is: is er nog behoefte aan vastgoed? Aan bouwgrond in de regio? En als die er niet is, is het een kwestie van pech. Dat proces moet zijn beloop hebben, dat is een kwestie van herstructurering van de markt. Het probleem zit deels bij de gemeenten, omdat die ook zitten met gronden, maar daarin moet de gemeente zich als een particuliere eigenaar gedragen. Ook daar is het dan een kwestie van pech. Waar het bij de gemeenten wél om gaat is dat ze proactief beleid voeren en niet denken 'recessie over, probleem weg'. Het probleem is er voor heel lange tijd, zeker tien tot vijftien jaar, dus stel je in op middellangeterrnijnstrategieën. Voor de goede orde: de publieke middelen zijn ook veel te beperkt om dit probleem in deze omvang aan te pakken, dus bij eigenaren en financiële stakeholders ligt de eerste taak.
Overigens ligt er ook een taak bij de markt, daar ligt voor mij een stukje ergernis. Ik vind de markt nog wat stilletjes in het aandragen van oplossingen voor het overaanbod en het herstructureren van bedrijventerreinen. We zijn allemaal erg met onszelf bezig en vinden ons ook een beetje zielig in deze moeilijke tijd, maar ik vind het ook belangrijk dat je je ondernemerschap toont, zeker richting de overheid, en bereid bent naar oplossingen te zoeken en daar je geld in te steken. Beleggers moeten geld stoppen in het herstructureren van kantoren en bedrijvenlocaties. Dat zie ik nog weinig gebeuren. Ook voor de banken geldt dat ze nog erg lang naar hun probleemportefeuilles kunnen staren, maar dat de oplossing waarschijnlijk is het meehelpen aan het oplossen van het overaanbod. Dan komt het met de oude portefeuille ook wel weer goed. Met name vanuit de gevestigde orde mis ik het ondernemerschap, terwijl dit bij uitstek het moment voor ondernemerschap zou moeten zijn."

Never waste a good crisis

Maar zie je plekken waar het wel al goed gaat, of goede concepten?
"Ja, ik ben zeker ook optimistisch, ik zie een nieuwe generatie ondernemers opstaan. Ontwikkelaars, die nu eerder gebouwmanagers of gebiedsmanagers heten. Maar ik zie ook nieuwe hotelconcepten, studentenhuisvesting en nieuwe kantoorconcepten zoals Spaces en onze eigen Atoomclub. Er ontstaat nieuw elan als onherroepelijk resultaat van de recessie. Never waste a good crisis, tenslotte. Je ziet wel degelijk dat de recessie nieuw ondernemerschap doet ontwaken, dat kan ook niet anders, want er moet weer geld verdiend worden. Het komt nu niet van de gevestigde orde, maar een nieuwe generatie ondernemers staat op en maakt gebruik van de kansen die de markt nu biedt. Bovendien, dat overaanbod van kantoren helpt daarbij, hoe wil je het nou nog mooier: het spul wordt je goedkoop aangeboden en iedereen is desperaat op zoek naar nieuwe oplossingen. Dus kansen zat lijkt mij."

Een concept als de Atoomclub gaat niet uit van vastgoed als stenen product, maar als dienst.
"Mijn stelling is al heel lang: vastgoed is geen bouwopgave, maar een gebouw is een dienst. Je levert een dienst aan de klant. Juist met deze recessie is de klant vastgoed nog veel meer gaan ervaren als een dienst. Het succes van onze projecten op dit moment, de Atoomclub maar ook bijvoorbeeld het Media Park, heeft heel erg te maken met het feit dat vastgoedklanten net als elke andere klant goede dienstverlening willen: flexibel, aangepast aan de wensen en eisen die ze hebben!. Het is niet zomaar een kwestie van vierkante meters, het zijn ook de broodjes, de vriendelijke receptie, de infrastructuur, de wifi en ict-diensten die je levert. Dat totaalpakket bepaalt de dienst en daar is grote vraag naar. Er zijn veel bedrijven die willen dat jij ze ontzorgt door een goeie werkplekdienstverlening te leveren."

Dat vraagt nogal wat van ontwikkelaars, hun organisatie is helemaal niet ingericht op servicegerichtheid.
"Darwin zei het al: aanpassen of sterven. Je moet wel, er is niet veel keus. En het gebeurt ook hoor, ik zie het zeker om me heen gebeuren. Na de klappen van de tweede helft van 20U is in deze periode de bereidheid om aan te passen heel groot. Het is erg snel gegaan de afgelopen maanden. Een half jaar geleden kon je het niet eens hebben over het afwaarderen en opnieuw positioneren van vastgoed, en over huurprijzen die op een derde liggen van wat ze vroeger waren. En daar hebben we het nu openlijk over."

Rouwproces

Hoe zou je dit jaar karakteriseren als het allemaal zo snel gaat ineens?
"Je hebt van die fasen die je doormaakt in een rouwproces. De shock kwam in 2008, daarna hebben we de woedeperiode gehad, in 2010 en 2011kwam de berusting, met ook nog een beetje valse hoop. We komen nu op het moment van doorpakken, we moeten door. Onder ogen zien wat de situatie is. Kortom, we zijn in de vierde fase van het rouwproces."

We zitten nog niet helemaal bij de acceptatiefase?
"De ene rouwende is wat verder dan de ander, dus er is wel al een aantal dat bij de acceptatie is aanbeland en bedenkt dat ze door moet met het leven."

Maar iedereen is nog zo naarstig op zoek naar de klant.
"De eerstvolgende ondernemer die nog zegt dat hij op zoek is naar de klant, moet zich echt gaan schamen. Wat heb je dan de afgelopen twintig jaar gedaan? De klant is er gewoon en daar moet je heel goed naar kunnen luisteren. Degene die goed kan luisteren, weet ook wat de klant wil."

'Dit zou bij uitstek het moment voor ondernemerschap moeten zijn'

'Ik zie het overal borrelen van goede ideeën en nieuw elan'